En esta página
Por qué la cláusula de gastos es abusiva
Durante décadas, las escrituras hipotecarias incluyeron una cláusula que imponía "todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca" al prestatario (el cliente). Sin negociación, sin opciones, sin que el cliente pudiera evitarla salvo renunciando al crédito.
La Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 declaró que esa cláusula era abusiva — porque atribuye al consumidor todos los gastos sin distinción, incluyendo los que correspondían legal o jurídicamente al banco, sin posibilidad real de negociación.
Lo que vino después fue precisar qué gastos concretos corresponden a cada parte cuando la cláusula se anula.
El reparto actual de gastos según TS
La doctrina consolidada del Tribunal Supremo (SSTS 44, 46, 47, 48, 49/2019 de 23 enero, y posteriores STS 367/2019) establece:
| Concepto | Antes de Ley 5/2019 (16 jun 2019) | Tras Ley 5/2019 |
|---|---|---|
| Notaría — escritura principal | 50% cliente / 50% banco | 100% banco |
| Notaría — copias | Quien las solicite | Quien las solicite |
| Gestoría | 100% banco | 100% banco |
| Registro de la propiedad | 100% banco | 100% banco |
| Tasación | Generalmente 100% cliente (matices) | 100% cliente |
| AJD | 100% cliente (jurisprudencia firme TS) | 100% banco (RDL 17/2018) |
El caso especial del AJD
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el más cuantioso (0,5%–1,5% del importe de la hipoteca según comunidad autónoma). Durante 2018, varias sentencias del Supremo cambiaron de criterio: primero declararon que lo pagaba el banco, luego el Pleno (STS 1505/2018) revirtió y estableció que lo paga el prestatario.
Para evitar el escándalo, el Gobierno promulgó el Real Decreto-Ley 17/2018 que modificó la Ley de ITP-AJD para que, desde el 10 noviembre 2018, el AJD lo pague el banco. Por tanto:
- Hipotecas firmadas antes del 10 nov 2018: AJD no recuperable. Jurisprudencia firme.
- Hipotecas firmadas a partir del 10 nov 2018: AJD lo paga el banco. Si te lo cobró a ti, reclámalo.
Cuánto puedes recuperar
Para una hipoteca de 150.000 € firmada en 2008–2018, los gastos típicos eran aproximadamente:
- Notaría: 600–900 €
- Gestoría: 300–500 €
- Registro: 200–400 €
- Tasación: 250–400 €
- AJD: 750–1.500 € (no recuperable)
Si lo pagaste tú todo, la cantidad recuperable (sin contar AJD) suele moverse entre 800 y 1.700 €, más intereses legales desde su pago. La tasación y la mitad de la notaría suelen ser los más debatidos según jurisprudencia provincial.
Pasos para reclamar
1. Reúne todas las facturas
Notario, gestoría, registro, tasación, autoliquidación AJD. Si no las conservas, las puedes pedir.
2. Calcula la cantidad reclamable
Suma de lo que el banco debió pagar, más intereses legales desde la fecha del pago hasta hoy.
3. Reclamación extrajudicial al SAC
Carta certificada solicitando nulidad de la cláusula de gastos y devolución. Plazo legal de respuesta: 1 mes.
4. Si no atienden: Banco de España
Queja gratuita a través del Portal del Cliente Bancario.
5. Demanda judicial
Generalmente vía juzgado especializado en condiciones generales o de primera instancia. Costas a la entidad si pierde.
Hipotecas firmadas tras la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 junio 2019, fija por ley el reparto de gastos:
- Notaría, gestoría, registro: banco.
- Tasación: cliente.
- AJD: banco.
- Copias: quien las solicite.
Si firmaste tu hipoteca a partir de esa fecha y aun así te cobraron alguno de los gastos del banco, hay reclamación viable sin necesidad de discutir abusividad — basta con invocar la ley.
Preguntas frecuentes
¿Si ya cancelé la hipoteca, puedo reclamar?
Sí. La cancelación no extingue el derecho a la devolución. La cuestión clave es la prescripción de la acción restitutoria, en debate jurisprudencial activo.
¿Y si la tasación la pagué a una tasadora distinta a la del banco?
Antes de la Ley 5/2019, la tasación elegida libremente por el cliente solía ser de su cargo. Si fue impuesta por el banco con tasadora elegida por el banco, hay argumentos para reclamarla. Depende del caso.
¿Puedo reclamar gastos + suelo + IRPH en la misma demanda?
Sí. Una demanda puede acumular varias cláusulas. Es eficiente — un procedimiento, una vista, costas conjuntas si pierde el banco. Tu abogado lo evaluará.
¿Cuánto tarda?
Reclamación extrajudicial: 1–2 meses. Vía BdE: 2–4 meses. Demanda judicial: 6–18 meses según juzgado, con posibilidad de recurso.
Fuentes
- Tribunal Supremo — STS 705/2015 y 367/2019, doctrina sobre gastos hipotecarios.
- Tribunal Supremo — STS 1505/2018 (AJD a cargo del prestatario).
- Real Decreto-Ley 17/2018 (AJD a cargo del banco desde 10 nov 2018). BOE.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. BOE.
- STJUE sentencias sobre prescripción C-698/18 y C-224/19.
Sigue leyendo: Cláusula suelo · IRPH · Revolving